Como calcular disposições parciais de ativos para fins fiscais

Certas melhorias, restaurações ou adaptações na propriedade podem fornecer a você uma oportunidade fiscal de fazer uma alienação parcial da propriedade antiga e capitalizar a nova propriedade. Existem muitas formas de avaliar a variação do valor do imóvel quando isso acontece, e é importante aprender como fazer esse cálculo para não perder as muitas outras vantagens fiscais que podem estar à sua disposição.

Descarte o antigo e capitalize o novo

Suponha que você tenha substituído o telhado de seu imóvel alugado. O telhado antigo não existe mais, mas o custo desse telhado antigo foi incluído no custo de todo o edifício, e você está depreciando para fins fiscais desde que o comprou.

Você pagou um preço pela propriedade quando a comprou, e esse preço foi pelo terreno e pelo prédio. O telhado definitivamente fazia parte do edifício, então o custo do telhado antigo está sendo depreciado em 27 anos e meio (se for uma propriedade residencial) ou 39 anos (se for um imóvel comercial).

Você deve, portanto, extrair o custo do telhado antigo do custo da construção, descartá-lo, capitalizar e começar a depreciar o novo.

Quais são os benefícios? 

Você se desfez do telhado antigo – ele não existe mais – mas como você não o está vendendo, não há receita bruta. O ganho na disposição será, portanto, zero receita menos a base de custo restante, o que significa que você terá uma perda.

Esse é um número de renda negativo que reduz sua renda total, sua renda bruta ajustada e sua renda tributável. Quando as perdas diminuem o rendimento, fazem-no para efeitos de medição das perdas de actividade passiva, do imposto sobre o rendimento líquido do investimento, do imposto adicional sobre o Medicare, do imposto mínimo alternativo e de toda uma série de outros cálculos sensíveis ao rendimento.

Depois, há a depreciação acumulada. Você remove o custo e a depreciação acumulada do ativo original ao alienar um ativo parcial. Você obtém uma perda atualmente dedutível agora e tem menos depreciação para recuperar se e quando a propriedade for vendida no futuro.

Como calcular uma distribuição parcial

O processo básico de uma distribuição parcial funciona assim:

1. Meça o custo da propriedade de substituição.
2. Usando esse custo, trabalhe retroativamente para medir o custo histórico da propriedade original.
3. Determine a taxa de mudança.
4. Desconte o custo atual de volta ao seu custo histórico usando a taxa de variação. 
5. Base segregada e depreciação.
6. Descarte o ativo parcial e calcule o ganho ou perda.
7. Capitalize e comece a depreciar o novo ativo.

Um exemplo

Suponha que você comprou o imóvel e o alugou em 1º de setembro de 2016. O custo da construção, sem incluir o custo do terreno, foi de US$ 250.000. Você teria realizado $ 20.833 em depreciação até 31 de dezembro de 2018.

Agora você substitui o telhado. O novo telhado foi instalado no prédio em 1º de dezembro de 2020. O custo do novo telhado foi de US$ 12.000.

Separe o custo original 

Você pode separar o custo original do telhado usando “qualquer método razoável”, de acordo com o IRS.O método deve ser aplicado de forma consistente a todas as partes do mesmo ativo.

Os métodos razoáveis ​​​​incluem:

• Usando o método de desconto do Índice de Preços ao Produtor (somente para restaurações)
• Alocar o custo do ativo original com base na razão entre o custo de reposição da alienação parcial e o custo de reposição de todo o ativo
• Fazendo um estudo de segregação de custos
• Usando seus registros fiscais

O primeiro método, desconto, é como a capitalização de juros, mas ao contrário. O método é o mais objetivo dos métodos oficialmente sancionados descritos no Regulamento do Tesouro. Você pode usar o Índice de Preços ao Produtor para Produtos Acabados ou o Índice de Preços ao Produtor para Demanda Final. Ambos podem ser encontrados no site do Bureau of Labor Statistics.

O segundo método é pegar o custo de reposição do componente e dividi-lo pelo custo de reposição de todo o ativo. Isso resulta em um índice que é então multiplicado pelo custo original de todo o ativo.

O terceiro método envolve a contratação de um profissional para realizar um estudo de segregação de custos.

O quarto método é para aquele contribuinte ambicioso que realmente construiu o activo e pode utilizar os seus próprios registos para determinar o custo de cada componente.

Usando o método de desconto com índices de preços 

É assim que os dois conjuntos de dados se aplicam ao nosso exemplo de telhado acima.

Tabela 1: Índice de Preços ao Produtor – Demanda Final de Commodities (WPUFD4)

Ano	Janeiro.	Fevereiro.	Março.	Abril.	Poderia	Junho
2016	109,7	109,6	109,7	110,0	111.2	110,8
2017	111,6	111,8	112.1	112,7	112,7	112,9
2018	114,5	114,9	115,4	115,7	116,2	116,6
2019	116,7	117.1	117,7	118,5	118,6	118,5
2020	119,0	118,4	118,1	116,7	117,3	117,7
2021	120,9	121,9	123,0	124,3	125,5	126,6
2022	132,6(P)

Ano	Julho	Agosto.	Setembro.	Outubro.	Novembro.	Dez.
2016	110,8	110,5	110,6	111,0	110,8	111,0
2017	113,0	113,2	113,5	114,1	114,1	113,8
2018	116,8	116,6	116,6	117,6	117.1	116,8
2019	118,7	118,8	118,3	118,8	118,3	118,4
2020	118,4	118,5	118,7	119,5	119,3	119,4
2021	127,8	128,8	129,1	130,1(P)	131,0(P)	131,1(P)

Tabela 2: Índice de Preços ao Produtor – Produtos Acabados de Mercadorias (WPUSOP3000)

Ano	Janeiro.	Fevereiro.	Março.	Abril.	Poderia	Junho
2016	189,9	188,8	189,2	190,3	191,7	193,8
2017	195,4	196,0	196,3	198,0	197,0	197,8
2018	201,0	201.3	202.1	202,8	205,0	205,9
2019	201.8	202.4	204,9	207.1	207,6	206,9
2020	206,8	205,0	201.8	196,1	200,9	202.2
2021	207,6	210.1	213,8	215,1	218,4	221,8
2022	233,0(P)

Ano	Julho	Agosto.	Setembro.	Outubro.	Novembro.	Dez.
2016	193,5	192,6	193,2	193,7	192,4	193,7
2017	197,6	198,4	199,6	199,4	200,4	199,9
2018	206,0	205,8	205,9	206,7	204,4	202,5
2019	207,4	206,4	205,7	206,3	206,4	206,0
2020	203,3	203.2	203,3	203,8	203,8	204,4
2021	223,5	225,0	227,2	230,0(P)	231,0(P)	229,2(P)

Se você vir (P) próximo a um índice, significa que é "preliminar". Todos os índices estão sujeitos a revisão quatro meses após a publicação original.

Encontrando a taxa de desconto

A casa alugada foi originalmente colocada em serviço em 1º de setembro de 2016. Os índices dessa data aparecem em negrito.

A cobertura entrou em serviço em 1º de dezembro de 2020. Da mesma forma, os índices dessa data aparecem em negrito.

Agora encontre a variação percentual entre os dois índices começando comDemanda Final PPI-Commodities (Tabela 1). A matemática é assim:

Índice na data de entrada em serviço para a restauração	119,4	Dezembro de 2020
Índice na data de entrada em serviço para o componente original	110,6	Setembro de 2016
Mudança percentual entre os dois índices	0,079566	= (119,4-110,6)/110,6
Expresse isso como uma porcentagem.	7,9566%

Utilizando o PPI-Demanda Final de Commodities, a taxa de variação (R) é igual a 6,96%.

Faça a mesma coisa comPPI-Produtos Acabados de Mercadorias (Tabela 2).

Índice na data de entrada em serviço para a restauração.	204,4	Dezembro de 2020
Índice na data de entrada em serviço do componente original.	193,2	Setembro de 2016
Variação percentual entre os dois índices.	0,0579710	= (204,4-193,2)/193,2
Expresse isso como uma porcentagem.	5,7971%

Utilizando o PPI-Commodities Finished Goods, a taxa de variação (R) é igual a 6,83%.

O IRS permite que você use qualquer um dos métodos, então agora você deve descobrir qual seria o mais razoável.

Usando a taxa de mudança 

Você pode calcular o desconto de duas maneiras matematicamente equivalentes. Divida o custo de reposição por 1+R ou multiplique o custo de reposição pelo PPI do mês em que foi originalmente colocado em serviço e depois divida pelo PPI dos meses em que foi substituído. Ambos devem resultar na mesma resposta.

O primeiro método funciona assim: 

• Custo de substituição (RC) = $ 12.000
• A taxa de mudança (R) é R_FD= 7,96% ou R_FG= 5,80%

De todo o custo original do edifício – $ 250.000 – $ 11.115 ou $ 11.342 são alocados para o telhado original. Baseamos isto no custo real de substituição do telhado – 12.000 dólares – e no desconto deste custo utilizando cada uma das duas medidas do Índice de Preços ao Produtor. 

Base segregada e depreciação

O objetivo aqui é separar o ativo original e sua depreciação em dois ativos para que você possa descartar um e manter o outro.

Base de segregação e depreciação se você usar RFD = 7,96%

Ativo	Base não ajustada	Depreciação anterior
Edifício original	US$ 250.000	US$ 20.833
Após a segregação:
Edifício (telhado menos antigo)	US$ 238.885	US$ 19.907
Telhado antigo	US$ 11.115	US$ 926
Novo telhado	US$ 12.000	n / D

Base de segregação e depreciação se você usar RFG = 5,80%

Ativo	Base não ajustada	Depreciação anterior
Edifício original	US$ 250.000	US$ 20.833
Após a segregação:
Edifício (telhado menos antigo)	US$ 238.658	US$ 19.888
Telhado antigo	US$ 11.342	US$ 945
Novo telhado	US$ 12.000	n / D

Os valores de base e de depreciação do edifício, menos o telhado antigo mais o telhado novo, somam-se aos valores do edifício original. US$ 238.658 + US$ 11.342 = US$ 250.000 para a base e, da mesma forma, US$ 19.888 + US$ 945 = US$ 20.833 para a depreciação anterior.

Você não perdeu nenhuma base ou depreciação. Você simplesmente dividiu o valor original em dois ativos separados.

Números de depreciação 

Você também pode encontrar os valores da depreciação de duas maneiras. O primeiro é:

• Divida o custo histórico do telhado antigo pelo custo original total para obter uma porcentagem.
• Em seguida, multiplique isso pelos valores de depreciação originais para encontrar a depreciação atribuída ao componente substituído.

A segunda envolve simplesmente o cálculo da depreciação do edifício, menos o telhado antigo, e do novo telhado.

Usando o primeiro método, você obtém $ 945,16 de depreciação atribuída ao telhado antigo. Você recebe $ 945 de depreciação atribuída ao telhado antigo usando o segundo. Ambos resultam na mesma resposta: aproximadamente US$ 945.

Calcular ganho ou perda na disposição parcial

Aqui estão os resultados se R = RFD = 11.115:

Receita bruta		-0-	Materiais foram descartados
Base de custo do componente	11.115
Menos depreciação anterior	(926)
Menos depreciação atual	-0-		Suponha zero
Base ajustada		US$ 10.189
Ganho ou perda		(US$ 10.189)

E se se R = RFG = 11.342:

Receita bruta		-0-	Materiais foram descartados
Base de custo do componente	11.342
Menos depreciação anterior	(915)
Menos depreciação atual	-0-		Suponha zero
Base ajustada		US$ 10.427
Ganho ou perda		(US$ 10.427)

Veja os dois resultados. Dependendo do método escolhido para a taxa de desconto (R), você terá uma perda de US$ 10.189, usando o índice de demanda final, ou de US$ 10.427, usando o índice de produtos acabados. A perda de US$ 10.427 é ligeiramente melhor. 

Juntando tudo

Você não apenas obteve uma perda de $ 10.427 em seu Formulário 1040, mas também reduziu sua renda devido às limitações de perda de atividade passiva, o que aumenta a quantidade de perda passiva que você pode deduzir este ano. Portanto, esse aumento na perda de atividade passiva reduziu ainda mais sua renda.

Você pode esperar que a economia fiscal de uma disposição parcial seja de US$ 10.427 x 24% = US$ 2.502 se estiver na faixa de 24% de impostos, mas como você reduziu sua renda o suficiente para suportar mais perdas de atividades passivas, a economia fiscal real seria de cerca de US$ 3.500.

Perguntas frequentes