Os profissionais imobiliários que atendem clientes de investimento devem estar familiarizados com todos os diferentes métodos de avaliação de propriedades de renda. Um desses métodos é o cálculo do lucro operacional líquido (NOI) de uma propriedade. É usado com uma taxa de capitalização para determinar o valor de uma propriedade.

Definição da métrica de receita operacional líquida

O lucro operacional líquido serve como forma de analisar a viabilidade de uma propriedade para investimento imobiliário. Encontrar o lucro operacional líquido de uma propriedade significa descobrir quanto dinheiro ela traz depois de cobrir todas as suas despesas e contabilizar os períodos não alugados e as despesas de manutenção e operações.

Embora o NOI possa mudar ao longo do tempo à medida que as receitas e despesas da propriedade flutuam, os credores e credores ainda consideram que o NOI fornece informações valiosas sobre se a propriedade obtém rendimento suficiente para suportar os pagamentos da sua dívida.

O NOI pode ser afetado por proprietários que atrasam despesas porque estão tentando fazer com que a propriedade pareça mais lucrativa. Da mesma forma, os pagamentos da dívida e as despesas com juros não são levados em consideração no cálculo do NOI, portanto, pode ser enganoso, a menos que você também leve em consideração esses pagamentos necessários.

Cálculo da receita operacional líquida 

Determine o lucro operacional bruto (GOI) da propriedade. Use a seguinte equação: 

Receita operacional bruta = Receita potencial bruta - vacância e perda de crédito 

A seguir, determine as despesas operacionais do imóvel. Incluiria despesas de gestão, jurídicas e contábeis, seguros, zeladoria, manutenção, suprimentos, impostos e serviços públicos. Subtraia as despesas operacionais da receita operacional bruta para chegar à receita operacional líquida da seguinte forma:

Receita operacional líquida = receita operacional bruta - despesas operacionais

Por exemplo, usando uma propriedade com receita operacional bruta de US$ 52.000 e despesas operacionais de US$ 37.000, a receita operacional líquida seria (US$ 52.000 - US$ 37.000) = US$ 15.000. 

Critérios dos credores

Os credores comerciais usam diferentes critérios de qualificação para determinar se uma hipoteca é garantida e quanto eles emprestarão contra uma propriedade. Os proprietários investidores geralmente não são avaliados individualmente quanto ao seu histórico de crédito porque não é tão importante para o credor quanto o potencial de geração de renda do imóvel a ser hipotecado.

O comprador de uma casa simplesmente vai morar na casa que está comprando, para que o credor avalie sua capacidade de pagar a hipoteca e seu histórico de pagamento de obrigações de dívida. É uma situação muito diferente de um imóvel comercial, como um complexo de escritórios. Os compradores estão comprando esta propriedade para gerar fluxo de caixa positivo com a receita de aluguel.

Renda de aluguel

Quando a motivação para a compra é a renda, o credor quer avaliar o imóvel com base principalmente na renda que ele irá gerar. É claro que a condição da propriedade e outros fatores também influenciam a qualificação da hipoteca, mas a renda é o fator mais importante.

É provável que uma hipoteca seja iniciada se a propriedade puder pagar a dívida e cumprir os pagamentos da hipoteca e ainda tiver um fluxo de caixa de renda mensal aceitável. 

O fator despesas

É claro que as despesas são metade das principais considerações no cálculo do NOI. É fundamental capturar todas as despesas operacionais da propriedade. 

Dependendo do tipo de propriedade, as despesas de marketing e publicidade podem variar bastante. A maior parte dessas despesas para um apartamento seria com publicidade para gerar candidatos a inquilinos. O mesmo se aplicaria a um imóvel comercial ou de escritório, mas também pode haver despesas de marketing para apresentar o imóvel aos consumidores ou clientes dos inquilinos.

A gestão profissional é a norma para propriedades comerciais maiores e esta despesa pode ser significativa. Porém, pode ser um pouco compensado pela economia que uma gestão profissional pode gerar na operação e manutenção do imóvel.

Os serviços públicos devem ser incluídos quando não são repassados ​​aos inquilinos. Tudo, desde paisagismo até conserto de aparelhos de ar condicionado quebrados ou pintura de unidades, deve ser incluído nos reparos e manutenção. Não se esqueça do seguro – esta também é uma despesa importante. Outras despesas podem depender do uso do imóvel e dos inquilinos.

Os mutuários podem conseguir mais dinheiro para um pagamento inicial, a fim de alinhar os índices, se aqueles desejados pelo credor com base na renda não apontarem para aprovação. 

Despesas perdidas aumentarão a receita operacional líquida e seu cliente pagará a mais pela propriedade com base na avaliação usando a taxa máxima.

Outros cálculos de investidores também são frequentemente usados. Nenhum é ciência de foguetes. Você deve ser capaz de se atualizar rapidamente e executá-los ou discuti-los de forma inteligente com clientes investidores comerciais.