Se você está pensando em investir em um imóvel para alugar, provavelmente está analisando números para descobrir se um investimento faz sentido para você. Uma métrica a considerar é o lucro operacional bruto (GOI). Saiba por que a receita operacional bruta é importante para o seu imóvel alugado e como calculá-la.

Principais conclusões

  • A receita operacional bruta é o que você ganharia como proprietário alugando um imóvel por um ano depois de eliminar algumas perdas
  • A receita operacional bruta pode ser calculada subtraindo as perdas por vacância e não pagamento da receita potencial bruta
  • Além da renda, os fatores para um investimento de aluguel bem-sucedido incluem o custo de aquisição do imóvel e os custos de propriedade e operação do aluguel.

Como calcular a receita operacional bruta

A receita operacional bruta é o que você ganharia como proprietário alugando um imóvel por um ano depois de eliminar algumas perdas. O primeiro passo no cálculo da receita operacional bruta de um imóvel alugado é determinar sua receita potencial bruta.

Observação

A renda potencial bruta é a quantidade de dinheiro que você ganharia em um ano se todo o seu imóvel alugado fosse alugado ao longo do ano e você recebesse todo o aluguel que lhe era devido.

Fórmula e exemplo de receita operacional bruta para imóvel alugado

Você pode usar uma fórmula simples para calcular a receita operacional bruta do seu aluguel.

Lucro operacional bruto= Renda potencial bruta - perda de vagas - perda de crédito

Vamos considerar um exemplo. Você tem três apartamentos no prédio A que gostaria de alugar por US$ 700/mês e três apartamentos no prédio B que gostaria de alugar por US$ 800/mês. Se todos os apartamentos fossem alugados durante todo o ano, eis como seria o seu rendimento potencial bruto.

Aluguel potencial mensal do edifício A = 3*$700 = $2.100
Aluguel potencial anual do edifício A = $ 2.100 *12 = $ 25.200

Aluguel potencial mensal do edifício B = 3*$800 = $2.400
Aluguel potencial anual do edifício B = $ 2.400 *12 = $ 28.800

Renda potencial bruta de ambos os edifícios = $ 25.200 + $ 28.800 = $ 54.000

Agora suponhamos que nossas perdas por vagas e falta de pagamento serão de 5%. Então a perda devido à vacância seria de $ 2.700 ($ 54.000 * 0,05). Colocando esses números na fórmula do lucro operacional bruto, obtemos:

Lucro operacional bruto = $ 54.000 - $ 2.700 = $ 51.300

É tudo uma questão de renda

Vamos pensar no investimento em aluguel de imóveis e dividir os dois componentes principais: receitas e despesas. Começaremos com despesas.

As despesas envolvidas no investimento em aluguel de imóveis são alguns caixa e outros lançamentos contábeis, como depreciação. Portanto, nem toda despesa sai do bolso. Os custos reais de propriedade e operação incluem:

  • impostos
  • juros hipotecários
  • marketing e publicidade
  • despesas de gestão
  • jurídico e contábil
  • alguns utilitários
  • reparos e manutenção
  • vaga e perda de crédito
  • custos de aquisição e venda

Tudo isso está muito bem definido e temos algum controle sobre alguns deles. Podemos comprar e negociar alguns deles para reduzir essas despesas. A questão é que eles terão o que podemos estimar com bastante precisão como valores máximos que podemos usar nos cálculos de ROI e lucro. Não são coisas que possamos mudar dramaticamente; isto a menos que você consiga revogar os impostos ou que advogados e contadores trabalhem de graça.

No entanto, quando se trata de rendimento, as coisas são menos quantificáveis ​​porque temos mais oportunidades e um pouco mais de controlo. Vamos pensar em algumas das maneiras pelas quais a renda é determinada e variável.

A aquisição inicial de propriedade

A forma como fazemos a devida diligência para localizar pechinchas é o primeiro controlo que podemos exercer sobre o rendimento. Não se trata apenas de encontrar uma pechincha, mas também de saber a melhor localização, bairro e características do imóvel para alugar.

Observação

Tenha em mente os recursos e comodidades que os locatários desejam, e eles são principalmente o que os compradores desejam. Confira algumas novas casas em loteamentos badalados. Talvez existam algumas coisas relativamente baratas que você possa fazer para tornar a casa que você compra mais desejável e, portanto, mais procurada.

Depois de descobrir onde comprar, você faz sua pesquisa e localiza possíveis propriedades. Você faz mais algumas diligências e muitos cálculos. Depois de encontrar o caminho certo, é hora de negociar um preço abaixo do valor de mercado atual.

Definindo o aluguel certo

Agora, é fácil dizer: obtenha o máximo possível, mas essa não é necessariamente a melhor abordagem. Você leva em consideração os aluguéis vigentes e como seu imóvel se enquadra em características e vantagem competitiva. Em seguida, calcule suas perdas quando o imóvel ficar vago entre inquilinos. Veja bem, se o aluguel for muito alto, você provavelmente terá mais tempo vago, de modo que poderá perder todos ou até mais dos seus ganhos com o aluguel mais alto. Isso é controle, e você tem algum.

Relacionamentos, publicidade e gerenciamento com inquilinos

Agora que você tem inquilinos, mantê-los pelo maior tempo possível com os aluguéis vigentes é uma ótima abordagem, e você tem algum controle sobre isso. Excelentes relações com os inquilinos, excelente serviço e boas técnicas de tratamento de reclamações, tudo isso se junta como técnicas de gestão para maximizar a receita. 

Observação

Fazer todas as coisas certas em marketing, solicitação de aluguel e processos de entrevista e gerenciamento contínuo manterá seu fluxo de renda e reduzirá vagas e perdas de crédito.

Como você pode ver, você tem mais coisas que pode influenciar ou controlar no lado das receitas do que no lado das despesas. Gaste o tempo necessário para restringir o lado das despesas, mas concentre-se nos itens do lado da receita para obter o máximo do seu investimento em aluguel.

Perguntas frequentes (FAQ)

Qual é a receita operacional bruta no setor imobiliário?

A receita operacional bruta (GOI) é o que você ganharia como proprietário alugando um imóvel por um ano depois de eliminar algumas perdas. Para calcular o GOI, comece com a renda potencial bruta, que é a renda que você ganharia se todas as suas propriedades para alugar estivessem ocupadas e pagassem o aluguel devido ao longo do ano. Subtraia as perdas por vacância ou falta de pagamento e você chegará ao lucro operacional bruto.

Qual é a diferença entre lucro bruto e lucro operacional?

O lucro bruto é a quantidade de dinheiro que você ganharia com seu imóvel alugado antes de cobrar taxas e impostos. A receita operacional é uma medida da lucratividade de um imóvel alugado. A receita operacional bruta de um imóvel alugado é o dinheiro que um locador pode ganhar em um ano após retirar quaisquer perdas que incorreria por conta de vagas ou do não pagamento do aluguel pelos inquilinos.